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주택연금이란 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도입니다. 주택연금은 국가가 보증하기 때문에 안전하고, 세금 혜택도 있습니다. 하지만 주택연금에 가입하기 전에 알아야 할 것들이 있습니다.
이 글에서는 주택연금 가입조건, 수령액 계산 방법과 계산기, 상품 종류와 선택 방법, 신청방법, 장점과 단점 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택연금이란?
주택연금은 한국주택금융공사에서 운영하는 제도로, 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 것입니다.
주택연금은 국가가 보증하기 때문에 연금 수령에 문제가 생기지 않으며, 수령액이 주택가격을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 주택가격이 수령액보다 많으면 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다.
주택연금은 재산세나 등록면허세 감면과 같은 세제 혜택도 있습니다.
주택연금 가입조건
주택연금에 가입하기 위해서는 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.
- 부부 중 1명이 만 55세 이상이어야 합니다. 최고 가입 가능 나이 제한은 없습니다.
- 임차 중이지 않고 직접 거주 중인 주택을 담보로 할 것입니다. 주택의 유형은 주택법상 주택, 주택법상 준주택 중 노인복지주택 또는 주거용 오피스텔입니다.
- 소유 주택의 공시가격이 9억 원 이하여야 합니다. 다주택자라도 합산가격이 공시가격 9억 원 이하면 신청 가능합니다. 단, 9억 원을 맞추기 위해 보유주택을 매각하겠다는 약정을 하면 2주택자도 비거주 1주택 3년 내 처분 조건 시 신청 가능합니다.
주택연금 수령액 계산 방법 및 계산기
주택연금 수령액은 가입자의 연령과 주택가격, 수령 방식에 따라 달라집니다. 주택연금 수령 방식에는 종신지급방식과 확정기간방식이 있으며, 종신지급방식에서는 정액형, 초기 증액형, 정기 증가형 등의 연금 수령액 설계 방식을 선택할 수 있습니다. 또한 맞춤형 주택연금으로 주담대 상환용이나 우대형을 이용할 수도 있습니다.
주택연금 수령액을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.
- 가입자의 연령과 주택가격, 수령 방식, 설계 방식을 입력합니다.
- 한국주택금융공사에서 제공하는 주요변수(주태가격 상승률, 이자율 추이, 기대여명)를 반영하여 월지급금을 산출합니다.
- 월지급금은 매년 3월 1일부터 적용되는 새로운 월지급금으로 변경됩니다.
주택연금 수령액을 정확하게 알고 싶다면 한국주택금융공사에서 제공하는 주택연금 계산기를 사용하시면 됩니다. 계산기는 온라인과 모바일에서 모두 이용할 수 있으며, 실제 가입 시와 동일한 정보를 입력하여 예상 월지급금을 확인할 수 있습니다.
주택연금 상품 종류 및 선택 방법
주택연금에는 여러 가지 상품이 있으며, 가입자의 상황과 목적에 따라 적절한 상품을 선택할 수 있습니다. 주택연금 상품의 종류와 선택 방법은 다음과 같습니다.
담보제공 방식
담보제공 방식은 내 집을 담보로 제공하는 방식으로, 저당권방식과 신탁방식 중 선택할 수 있습니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보제공(소유권) | 저당권설정(가입자) | 신탁등기(공사) |
| 가입자 사망시 배우자 연금승계 |
자녀동의 필요 | 자동승계 |
| 주택일부에 보증금 있는 임대 |
불가능 | 가능 |
| 등록면허세･지방교육세 (70세기준) |
3억원주택 : 367천원 6억원주택 : 734천원 9억원주택 : 1,702천원 |
3억원주택 : 7천원 6억원주택 : 7천원 9억원주택 : 7천원 |
저당권방식은 가입자가 주택의 소유권을 유지하면서 저당권을 설정하는 방식이고, 신탁방식은 가입자가 주택의 소유권을 공사에 양도하면서 신탁등기를 하는 방식입니다. 저당권방식은 가입자 사망시 배우자의 연금승계에 자녀의 동의가 필요하고, 주택일부에 보증금 있는 임대가 불가능하며, 등록면허세와 지방교육세가 높습니다. 신탁방식은 가입자 사망시 배우자의 연금승계가 자동으로 되고, 주택일부에 보증금 있는 임대가 가능하며, 등록면허세와 지방교육세가 낮습니다.
맞춤형 주택연금
맞춤형 주택연금은 주택담보대출 원리금상환이 어려운 한계차주이거나 저가주택 보유자인 경우에 이용할 수 있는 상품입니다.
- 주담대 상환용 : 주택연금으로 대출받을 수 있는 금액의 최대 90%까지 일시에 인출하여 선순위 대출을 상환한 후 잔여금액을 평생 동일하게 나누어 수령하는 상품입니다.
- 우대형 : 부부 중 한 명 이상이 기초연금 수급자이면서, 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자는 일반 주택연금 가입자보다 월수령액을 최대 21% 더 많이 받는 상품입니다.
연금 수령기간
가입연령 및 노후준비상황을 고려하여 주택연금을 평생동안 받을 지, 일정기간 동안만 받을 지를 선택할 수 있습니다.
- 종신지급방식 : 가입 시 한번 정해진 월수령액을 평생 받는 상품입니다.
- 확정기간방식 : 가입연령에 따라 일정기간(10년‧15년‧20년‧25년‧30년 중 선택)을 선택하여 해당기간만 주택연금을 받는 상품입니다.
75세 이상은 확정기간 이용이 불가하며, 확정기간 이용자들은 선택한 수령기간이 경과된 후에도 해당주택에 계속 거주 가능합니다. (연령은 부부중 연소자 기준 적용)
연금 수령액 설계
수령기간을 종신지급방식으로 선택한 경우 경제활동 및 자금사정 등을 감안하여 연금을 어떻게 받을 지를 설계할 수 있습니다.
- 정액형 : 매월 동일한 금액의 연금을 받는 방식입니다.
- 초기 증액형 : 초기 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)동안은 정액형보다 많이 받다가 이후부터는 당초 월수령액의 70% 수준으로 받는 방식입니다.
- 정기 증가형 : 최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식입니다.
주택연금 신청방법
주택연금 신청방법은 온라인과 모바일에서 가능하며, 다음과 같은 절차를 거칩니다.
- 상담 및 신청 : 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융앱에서 주택연금 신청을 합니다. 상담 및 수령가능여부를 확인하고, 금융기관을 선택합니다.
- 심사 : 한국주택금융공사에서 가입자 요건심사와 담보주택 조사 및 가격평가 등을 실시합니다. 보증신청일로부터 1개월 이내에 승인 여부를 결정합니다.
- 보증약정 및 담보설정 : 한국주택금융공사와 보증약정서를 체결하고, 저당권 설정 또는 신탁등기를 합니다.
- 보증서 발급 : 한국주택금융공사에서 금융기관에 전자 보증서를 발급하고, 보증서 발급 통지를 고객과 금융기관에게 합니다.
- 대출 실행 : 고객이 금융기관을 방문하여 대출 신청 및 대출 약정을 체결하고, 주택연금을 수령합니다. 기타 비용 정산(납부)도 이때 합니다.
주택연금 장단점
주택연금에는 장점과 단점이 있습니다. 장점과 단점은 다음과 같습니다.
장점
- 내 집에서 거주하면서 평생동안 월급처럼 받을 수 있습니다.
- 배우자도, 평생동안 같은 금액을 보장 받습니다.
- 주택가격이 주택연금 수령액보다 적으면 국가에서 부담 합니다.
- 주택가격이 주택연금 수령액보다 많으면 자녀에 상속 됩니다.
- 재산세 25%, 등록허가세 0.2% 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
단점
- 주택 가격 상승이 반영되지 않습니다. (만약 집값이 하락된다면 이익입니다.)
- 물가상승에 따른 연금 가치 하락이 있을 수 있습니다.
- 대출 상품에 해당되기 때문에 이자, 가입비, 보증수수료 등의 비용을 납부해야 합니다.
결론
주택연금은 만 55세 이상의 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 제도입니다. 주택연금은 국가가 보증하기 때문에 안전하고, 세금 혜택도 있습니다. 하지만 주택연금에 가입하기 전에 알아야 할 것들이 있습니다.
이 글에서는 주택연금 가입조건, 수령액 계산 방법과 계산기, 상품 종류와 선택 방법, 신청방법, 장점과 단점 등에 대해 자세히 알아보았습니다. 이 글을 통해 주택연금에 대해 더 잘 이해하고, 자신의 상황과 목적에 맞는 상품을 선택할 수 있기를 바랍니다.
주택연금은 노후준비의 하나의 방법일 뿐이며, 모든 사람에게 적합한 것은 아닙니다. 따라서 주택연금에 가입하기 전에는 반드시 전문가와 상담하고, 자신의 재무상황과 미래계획을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.
