목차
많은 지역들이 규제지역에서 해제되었습니다. 이렇게 규제지역에서 해제될 때 변경되는 세금이나 규제들을, 개인적으로 보는 중요순서대로 정리 해 보았습니다. 이 글을 읽으면, 규제, 비규제 지역의 차이점과 주의사항을 알 수 있고, 부동산 투자나 매매에 도움이 될 수 있는 팁과 인사이트를 얻을 수 있습니다. 이 글은 다음과 같은 목차로 구성되어 있습니다.
1. 규제지역 비규제지역 양도세
양도세는 부동산을 매도할 때 발생하는 세금입니다. 규제지역에서 비규제지역으로 바뀌면, 양도세와 관련된 두 가지 변화가 있습니다.
1-1. 비과세 기준변경
규제지역에서 비과세 양도를 하기위해서는 2년 실거주 의무기간이 필요했었는데요. 해제되면 이러한 의무거주기간이 완전히 사라집니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역(조정대상 + 투기) |
|---|---|---|
| 실거주기간 | 거주의무 삭제 | 2년 실거주 의무 |
즉, 비규제지역에서는 부동산을 얼마나 거주하든 상관없이 양도세를 내지 않고 매도할 수 있습니다. 단, 실거주 여부는 주민등록상의 주소와 실제 거주하는 주소가 일치해야 합니다.
1-2. 양도세 중과해제
규제지역에서 다주택자는 양도시에 중과세(20~30%)가 추가로 붙는데요. 비규제지역이 되면 모두 사라지고, 보유기간이 2년을 넘으면 기본세율(6~45%)을 받게 됩니다.
| 기준 | 비규제지역 - 매매가격 6억 5천 | 규제지역(조정대상 + 투기) - 매매가격 6억 5천 |
|---|---|---|
| 2년 이상 보유 후 다주택자 양도세 중과 |
양도세 중과 삭제 (2년 보유후 기본세율) |
2주택 = 기본세율 + 20% 3주택 = 기본세율 + 30% |
| 2년 미만 | 40% | 60% |
| 1년 미만 | 50% | 70% |
예를 들어, 6억 5천원짜리 부동산을 2년 이상 보유한 다주택자가 비규제지역에서 매도하면, 양도세는 약 1억 9천만원입니다. 하지만 규제지역에서 매도하면, 양도세는 약 3억 1천만원입니다. 차이가 약 1억 2천만원이 나는 것이죠.
참고로 규제지역에서 다주택자에 대한 중과세율은 2023년 5월 9일까지 유예가 되었는데요. 하지만, 2022년 11월 비규제지역이 대폭 확대되면서 사실상 중과세는 많이 약화되었다고 봐야겠습니다.
2. 규제지역 비규제지역 취득세
취득세는 부동산을 매수할 때 발생하는 세금입니다. 규제지역의 취득세는 8~12%였는데요. 비규제지역에서는 1~8%가 됩니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역(조정대상 + 투기) |
|---|---|---|
| 다주택자 취득세 중과 | ~2주택: 1~3% 3주택: 8% 4주택 ~: 12% |
1주택(+처분조건 2주택): 1~3% 2주택: 8% 3주택~: 12% |
예를 들어, 비규제지역에서 첫 주택을 구입하면, 취득세는 매매가격의 1~3%입니다. 하지만 규제지역에서는 두 번째 주택을 구입하면, 취득세는 매매가격의 8%입니다. 즉, 비규제지역에서는 다주택자가 되어도 취득세 부담이 크게 증가하지 않습니다.
3. 규제지역 비규제지역 종합부동산세 (종부세)
종합부동산세는 부동산을 보유할 때 매년 발생하는 세금입니다. 규제가 해제되면 종부세 중과 기준도 2주택에서 3주택으로 낮아집니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역(조정대상 + 투기) |
|---|---|---|
| 종부세 | 3주택 이상인 경우 중과 | 2주택이상인 경우 중과 |
현재 종합부동산세의 세율은 다음과 같은데요.
| 보유주택수 | 세율 |
|---|---|
| 1주택 | 0.05~0.25% |
| 2주택 | 0.4~1.2% |
| 3주택 이상 | 1.6~3.2% |
공시가격 현실화율을 낮추겠다고 하니, 비규제지역으로 전환과 함께 되면, 세부담이 더욱 줄어들겠지요. 다주택자들에게는 영향이 있을 수 밖에 없겠습니다.
4. 규제지역 비규제지역 장기보유특별공제
장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유하고 양도할 때 양도세를 감면해주는 제도입니다. 장기보유 특별공제에 대해서도 비규제지역이 되면 다주택자도 받을 수 있게됩니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역(조정대상 + 투기) |
|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 다주택자 가능 (다주택자 최대 30%) |
다주택자 불가능 |
장특공제에 대해서는 이 글에서 자세히 다루고 있으므로 참조해주세요.
5. 규제지역 비규제지역 분양권 매매 제한 (전매 제한)
분양권 매매시에도 규제지역과 아닌 곳의 차이가 있는데요. 규제지역은 사실상 분양권 매도를 금지한 것으로 볼 수 있는데요. 분양가상한제가 적용되지 않는 공공택지가 아닌 곳 에서의 전매제한은 다음과 같습니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 분양권 전매제한 |
|
|
분양가 상한제가 적용되거나 공공주택인 경우는 아래와 같이 정해져 있습니다. 상한제 적용여부나 공공주택여부 그리고 최종 적용된 분양가에 따라서 규제종류가 정말 많습니다.
다만, 전매시의 양도세율은 아래와 같이 높기 때문에 주의가 필요합니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 분양권 전매세율 | 60% | 70% |
6. 규제지역 비규제지역 청약
청약은 부동산을 신청하고 당첨되는 과정입니다. 청약시 사용할 수 있는 1순위 자격조건도 달라지는데요. 다음과 같이 다주택자나 세대원도 거주기간요건을 맞춘다면 1순위 청약이 가능해 집니다. 청약통장 가입기간도 2년에서 1년 또는 6개월로 줄어들게 됩니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 거주기간 | 수도권 12개월 이상 해당지역 거주자 지방 6개월 이상 해당지역 거주자 |
24개월(2년) 이상 해당지역 거주자 우선 공급 |
| 다주택자 | 다주택자 및 세대원 가능 | 무주택 세대주만 가능 (1주택자는 처분조건 걸고 가능) |
청약과 관련해서는 별로로 개정해서 적용하지 않는다면 소급적용이 안되고, 대부분 모집공고일 기준이라고 보시면 됩니다.
여러분들이 살펴 보셔야 하는 것을 정리 하면 다음과 같습니다.
- 나의 청약제한사항 확인(세대원 포함)
- 내가 청약 하려는 지역이 규제지역인지 비규제 지역인지 확인
- 나에게 실제 적용되는 청약제한 사항이 무엇인지 확인
- 이번 청약 후 다른 곳 청약을 목표로 하고 있는지
- 이번 청약 후 다른 곳 청약을 목표로 하고 있는지 확인
청약시에는 다음과 같은 세부사항들도 고려해야 합니다.
6-1. 재당첨 제한
당첨이력과는 또 다른, 재당첨 제한이라는 것도 있는데요. 비규제지역은 이것또한 없습니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 재당첨 제한 | 없음 | 조정대상지역: 당첨일로부터 7년 투기 및 투기과열지구: 당첨일로부터 10년 |
즉, 비규제지역에서는 당첨된 적이 있어도 다시 청약할 수 있습니다. 하지만 규제지역에서는 당첨된 적이 있으면 일정 기간 동안 청약할 수 없습니다.
6-2. 추첨제 비율
규제지역의 청약개선은 개속 변경된 안이 나오고 있는데요. 투기과열지구나 조정대상지구 둘다 가점제 중심이다, 추첨제를 높이고 있는 상황입니다.
비규제 지역의 경우는 아래와 같이 정해진 가점 및 추첨비율을 가지고 있는데요. 추첨제 비율이 높은 편이기 때문에, 가점이 낮은 분들에게 기회가 돌아갈 확률이 높아집니다. 특히 85m2 초과의 경우, 추첨제로만 100%로 진행되게 되는 점이 큰 특징입니다.
| 면적 | 구분 | 비율 |
|---|---|---|
| 85m2 이하 | 가점제 | 40% |
| 추첨제 | 60% | |
| 85m2 초과 | 추첨제 | 100% |
7. 규제지역 비규제지역 재개발 양도
재개발 입주권을 매수한 경우에도 규제지역이 해제되면, 조합원 지위양도가 가능하게 됩니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 입주권 지위 양도 | 없음 |
|
즉, 비규제지역에서는 입주권을 언제든지 양도할 수 있습니다. 하지만 규제지역에서는 입주권을 양도할 수 없거나, 일정 기간 동안 양도할 수 없습니다.
8. 규제지역 비규제지역 대출규제
대출과 관련해서는 다음과 같이 바뀌게 되는데요. DSR40%가 지역관련없이 일관되게 적용되는데, 소득이 5000만원이어도 금리가 6%가 넘으면 3.5억도 받기 힘든상황입니다. 대출규제의 효과는 적다고 할 수 있겠습니다. DTI 관련한 규제도 있지만, 훨씬 강력한 DSR때문에 사실상 별 효과가 없어서 이글에서 언급은 제외하였습니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| LTV | 60% (1주택이상자 50%) |
50% |
| 중도금 대출 | 보증건수 세대당 2건 | 보증건수 세대당 1건 (전입의무는 기존에 있었으나 사라짐) |
예를 들어, 비규제지역에서 첫 주택을 구입하면, 대출한도는 매매가격의 60%입니다. 하지만 규제지역에서는 두 번째 주택을 구입하면, 대출한도는 매매가격의 50%입니다. 즉, 비규제지역에서는 다주택자가 되어도 대출한도가 크게 줄어들지 않습니다.
다만, 규제지역 LTV50%는 아직 적용된 것은 아니구요. 2022년 11월 10일 대책에 발표된 것으로 12월 초부터 시행 예정이라고 합니다.
8-1. 중도금 대출
중도금 대출규제는 아래와 같이 정하였는데요. 비규제지역이 되면 중도금대출에 대한 보증건수가 세대당 2건이 됩니다. 분양권을 2개살수 있다는 것 이지요.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 중도금 대출 | 보증건수 세대당 2건 | 보증건수 세대당 1건 (전입의무는 기존에 있었으나 사라짐) |
비규제지역이 되면서 경기도 지역에 분양권을 2건을 살수 있게 되었지만, 양도세나 취득세계산시에 주택수에 들어가게 된다는 것에 주의가 필요합니다.
8-2. 2주택자 처분조건
1주택자가 추가로 주택구매를 위해 대출시에, 기존주택 처분조건이 들어가게 되는데요. 비규제지역으로 바뀌면 이러한 조건을 걸 필요가 없습니다.
| 기준 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 2주택자 처분조건 |
없음 | 기존주택 2년내 처분조건으로 대출 |
은행과 약정서를 통해서 정한 처분조건은, 비규제 지역으로 바뀌면 사라진다고 합니다. 양도세나 취득세의 경우 취득일기준으로 규제지역이면 해당 규제사항을 규제지역에 준해서 지켜야 하는데요. 은행의 처분조건은 은행내 규제사항으로 비규제지역으로 변화되면 적용됩니다.
직접 이에 관해 겪어보지는 못하여서 확신할 수는 없으니, 해당하시는 분은 은행에 문의해 볼 필요가 있을 것 같습니다.
마치며
이상으로, 부동산 규제, 비규제 지역의 차이점과 주의사항에 대해 알아보았습니다. 규제지역에서 비규제지역으로 바뀌면, 세금이나 규제가 많이 완화되는 것을 확인할 수 있습니다. 하지만, 이것이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 아직 불확실합니다. 부동산 투자나 매매를 하시려면, 자신의 상황과 목적에 맞게 잘 판단하시고 준비하시기 바랍니다.
이 글이 여러분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 다음 글에서는 부동산 투자에 관한 좋은 팁과 인사이트를 공유하겠습니다. 감사합니다.
